Broj prodatih novih stanova i dalje nastavlja rasti, što ukazuje na stabilnu potražnju uprkos sve višim cijenama. Tako je u trećem tromjesečju ove godine prodato ukupno 985 novih stanova, što je za 3,4 posto više u odnosu na isto razdoblje 2023. godine. Na godišnjem nivou, tržište nekretnina pokazuje pozitivan trend, pa je tokom prva tri tromjesečja 2024. godine broj prodanih novih stanova porastao za 5,1 posto u odnosu na isto razdoblje prošle godine.
ADVERTISEMENT
Uprkos povećanju cijena novih stanova, prema zvaničnim agencijskim izvještajima, tržište nekretnina u Bosni i Hercegovini i dalje bilježi rast. Prosječna cijena prodatih novih stanova u trećem tromjesečju 2024. godine iznosila je oko 1.450 eura (2.840 KM) po kvadratnom metru, što predstavlja rast od 12,1 posto u odnosu na prošlu godinu. Istodobno, u usporedbi s istim tromjesečjem prošle godine, cijene su više za osam posto.
Cijene stanova rastu, a prosječna cijena u Federaciji Bosne i Hercegovine u prvoj polovini ove godine porasla je za četiri posto, dok je prosječna cijena kuća pala za tri posto. Potražnja za stanovima je još uvijek snažna, a spora izdavanja građevinskih dozvola koče gradnju.
Kada govorimo o Sarajevu, tržište nekretnina je dinamično, oblikovano lokalnim i međunarodnim uticajima. Odlikuje ga nekoliko različitih karakteristika, od rastuće potražnje, do utjecaja turizma, ali i mogućnosti investiranja.
Emir Kulovac iz agencije TIM nekretnine za Bloomberg Adriju je kazao da tržište nekretnina u Sarajevu prati dosta specifičnosti, što čini kontradiktornom analizu statističkih podataka.
"Generalno gledajući, u novogradnji imamo konstantne i jasne podatke o prometovanim i traženim cijenama, dok kod stare gradnje imamo loše održavane objekte i stanove čija cijena, bez obzira na atraktivnu lokaciju, može biti dosta niska", pojašnjava Kulovac.
Proteklih godina uz rast cijena nekretnina, Kulovac podsjeća, prisutan je i trend poskupljenja građevinskih materijala i izvođenja radova, zbog čega je renoviranje, odnosno ukupni trošak kupovine stana znatno veći.
Tržište najma također je aktivno, potaknuto potražnjom studenata, radnika iz drugih gradova i turista, što je rezultiralo porastom cijena u većini naselja.
Variranje cijena
Prosječne cijene nekretnina u Sarajevu, jasno je, variraju ovisno o lokaciji, veličini nekretnine, opremljenosti, te specifičnim tržišnim trendovima.
Generalno gledajući raspon cijena u 2024. godini za stanove u staroj gradnji, u centralnoj zoni - Stari Grad, Centar i Novo Sarajevo - cijene su najviše, a sve zbog blizine administrativnih centara, ambasada, državnih institucija, stranih predstavništava i ostalih pogodnosti. Tako prosječna cijena na ovim lokacijama iznosi između 3.500 i 6.000 KM po m2.
Kada je riječ o stambeno-porodičnim zonama u Novom Sarajevu, Novom gradu i na Ilidži, za njima je najveća potražnja s obzirom na to da su kupci uglavnom porodice, kao i na činjenicu da su nekretnine lokacijski manje profitabilne prilikom iznajmljivanja, te se raspon cijena kreće između 2.500 i 4.500 KM po m2.
Zone predgrađa u koje spadaju dijelovi Ilidže, Vogošća i Hadžići i čine širu gradsku zonu, imaju najniže cijene, te se raspon kreće od 1.500 do 3.500 KM po m2.
Kulovac kaže da je važno napomenuti da se na tržištu uvijek dešavaju izdvojene transakcije, gdje realizirana cijena ne daje realnu sliku stanja na tržištu.
Poredeći period 2022. godine, kada smo radili sličnu analizu, jasno je da su cijene stanova "skočile u nebo".
Sarajevo, kao rastuća turistička destinacija, bilježi porast i kratkoročnog najma u svojim povijesnim i turističkim naseljima. To je potaknulo potražnju za određenim vrstama nekretnina. Priliv turista tokom ljetnih mjeseci i zimske skijaške sezone u obližnjim odmaralištima također utječe na tržište nekretnina, posebno za nekretnine za iznajmljivanje.
Aktuelna ponuda na tržištu
Na popularnoj OLX platformi pretražili smo ponudu stanova na prodaju čija je vrijednost do 200.000 KM. Prema dostupnim informacijama, u posljednjih mjesec dana najjeftiniji stan smo pronašli u Hadžićima, a riječ je o dvostrano orijentiranom jednosobnom stanu smještenom u potkrovlju zgrade, kvadrature 40 m2, uknjižene 33 m2, a njegova cijena je 75.000 KM.
Ponuda pokazuje da su cijene stanova u takozvanim manje atraktivnim opštinama kao što su Ilijaš, Vogošća ili Hadžići dosta prihvatljivije, jer područja ne ulaze u centralni dio grada. Više o cijenama na Bloomberg Adria.
Oblikovanje tržišta
Uticaj koji dodatno oblikuje tržište nekretnina u Sarajevu je prije svega rastuća potražnja, jer Sarajevo, kao glavni i najveći grad Bosne i Hercegovine, bilježi stabilan rast stanovništva, potaknut migracijom iz ruralnih područja i drugih dijelova zemlje. Ova urbanizacija potiče potražnju za stambenim nekretninama, posebno u centralnom dijelu grada.
Kulovac podsjeća da su međunarodna ulaganja dosta prisutna, jer Sarajevo sve više privlači strane investitore, posebno iz EU, Turske i Bliskog istoka, zbog svog strateškog položaja i relativno pristupačnih cijena nekretnina u usporedbi s drugim evropskim prijestolnicama.
"U Sarajevu postoji velika potražnja za novim i renoviranim stanovima, osobito u urbanim i poluurbanim područjima. Novogradnja postaje sve popularnija, posebno među mladim kupcima, dijasporom i stranim kupcima. Uprkos porastu izgradnje novih stambenih objekata, mogućnosti pristupačnog stambenog prostora ostaju ograničene, što predstavlja izazov za stanovnike s niskim do srednjim primanjima", kaže.
Neka područja Sarajeva, kao što su dijelovi Starog Grada i obližnja naselja, prolaze kroz gentrifikaciju, pri čemu se starije zgrade renoviraju i dobivamo moderne stanove ili poslovne prostore, čime se povećava vrijednost imovine.
Izazovi i trendovi
Kulovac kaže da je primjetan trend tržište komercijalnih nekretnina s povećanjem maloprodajnih prostora, trgovačkih centara i uredskih zgrada.
Kada je riječ o izazovima koji prate tržište, Kulovac kaže da vlasništvo nad imovinom može biti složeno, posebno za strane ulagače, zbog zakonskih ograničenja i birokratskih procedura, pa može stvarati probleme.
Ono što je također sve više prisutno jeste da su investitori sve više zainteresirani za kupovinu starijih nekretnina u centralnim područjima za obnovu, bilo za preprodaju ili iznajmljivanje kao butik hotele ili pansione. Ali i sveukupno ekonomsko okruženje, uključujući faktore poput stope nezaposlenosti, ekonomskog rasta i inflacije, dosta utječe na tržište nekretnina.
Kada se sve sumira, sarajevsko tržište nekretnina nudi mješavinu mogućnosti i izazova. Raste zbog urbanizacije, stranih ulaganja i potražnje za stambenim i poslovnim nekretninama, ali se također suočava s problemima kao što su ograničeno pristupačno stanovanje i složeno pravno okruženje za strane ulagače.